Edición 7
17 de octubre de 2019, 19:39:33
Norte

Tras su aprobación definitiva, que la Comunidad de Madrid estima estará lista a finales de 2019


Un calendario para Madrid Nuevo Norte

Por Paz Romanillos

La aprobación de Madrid Nuevo Norte en el Ayuntamiento de Madrid ha abierto una nueva etapa para el proyecto, que incluye nuevas viviendas, un gran centro de negocios, una renovada estación de Chamartín y que contribuirá a situar la capital de España entre las ciudades más vanguardistas y sostenibles de Europa, mejorando la calidad de vida de millones de personas. La pregunta que se hacen los madrileños es "¿y ahora, qué". En este artículo detallamos los próximos pasos de Madrid Nuevo Norte y sus principales hitos antes de que veamos los primeros ladrillos...


La aprobación provisional por unanimidad de Madrid Nuevo Norte el pasado día 29 de julio es un hito histórico para el proyecto –que comenzó a idearse hace 25 años– y el último paso de la tramitación municipal.

“Celebramos que Madrid Nuevo Norte se haya aprobado por unanimidad, lo que ratifica que se trata de un proyecto fundamental para Madrid y muy importante para el conjunto de España. En DCN estamos orgullosos de haber contribuido a llegar hasta aquí y vamos a seguir trabajando para ponerlo en marcha lo antes posible”, señalaba un portavoz de DCN sobre la aprobación provisional de Madrid Nuevo Norte

Tan sólo tras la aprobación definitiva, a cargo de la Comunidad de Madrid, comenzará la fase de ejecución del proyecto. El gobierno regional dispone de un plazo máximo de cuatro meses desde el visto bueno del Pleno del Ayuntamiento para decidir sobre la aprobación definitiva. En caso de no pronunciarse, el silencio administrativo se consideraría ‘positivo’, es decir, se produciría la aprobación definitiva de forma automática.

Sin embargo, tras las declaraciones de la presidenta regional, Isabel Díaz Ayuso, esta semana, todo apunta a que esta decisión favorable estará ratificada antes de que acabe el presente año.

Comienza la fase de Ejecución

Tras la aprobación definitiva comenzará la fase de ejecución del proyecto, que requiere de la coordinación de todas administraciones públicas, entidades y personas involucradas en el proyecto.

Después de la aprobación definitiva cabe la posibilidad de constituir Comisiones Gestoras, entidades que sirven de herramienta para facilitar la adhesión de los propietarios que quieran participar en esta fase de ejecución adelantada. Se trata de un paso optativo, que pueden acordar los propietarios, previamente a la constitución de las Juntas de Compensación.

Esta fase se activa con la formalización de la iniciativa de ejecución por parte de propietarios de suelo que representen más del 50% de la superficie de cada unidad de ejecución. Este paso incluye la presentación de la propuesta de bases y estatutos de la futuras Juntas de Compensación.

A continuación se constituirán las Juntas de Compensación, entidades con personalidad jurídica público/privada en las que la administración delega las funciones públicas necesarias para ejecutar el planeamiento urbanístico –si bien esta última se reserva para sí misma las potestades de vigilancia, control y tutela a lo largo de todo el proceso–. Han de garantizar la ejecución material de la urbanización y la posterior entrega a la administración del viario y otros suelos de cesión obligatoria.

En Madrid Nuevo Norte se van a constituir dos juntas de compensación, correspondientes a los ámbitos de 'Malmea-San Roque-Tres Olivos' y 'Centro de Negocios Chamartín', una división por ámbitos que tiene en cuenta el carácter y los requisitos de las distintas zonas del proyecto.

En el caso de 'Malmea-San Roque-Tres Olivos', la modificación puntual del Plan General establece la posibilidad, a su vez, de subdividir el ámbito en dos unidades de ejecución.

Proyectos de reparcelación. Entre los principales objetivos de la Junta de Compensación está la equidistribución de los beneficios y las cargas que se derivan de la ordenación urbanística. El instrumento que viene a materializar este propósito es el proyecto de reparcelación, a cuya elaboración se dedicarán las Juntas.

El proyecto de reparcelación agrupa las fincas y parcelas originales de un ámbito, para posteriormente adjudicar las parcelas resultantes según el planeamiento aprobado. Para culminar este proceso y realizar una distribución equitativa, se tendrá que tener en cuenta los suelos de cesión obligatoria y el aprovechamiento lucrativo que corresponde por ley a la Administración pública.

Sólo tras la aprobación del proyecto de reparcelación por parte del Ayuntamiento y la inscripción de las parcelas en los registros de la Propiedad, pasan a existir jurídicamente las parcelas resultantes. Es por tanto sólo a partir de ese momento cuando existe seguridad jurídica para comercializar dichas parcelas y proceder a la promoción, bien sea en venta directa, en cooperativa o en régimen de comunidad de propietarios.

Conviene destacar en este punto que cualquier constitución de cooperativa o de promoción inmobiliaria previa a la aprobación de la reparcelación, y que se publicitase asociada a una parcela concreta de los distintos ámbitos del proyecto, implicaría un riesgo jurídico muy elevado.

Proyectos de urbanización. De manera independiente a la reparcelación, otra función de las Juntas de Compensación es redactar los proyectos de urbanización de los distintos ámbitos, que definen la realidad física de la urbanización.

Se realizarán de forma coordinada con los proyectos de infraestructuras comunes, como son los de Metro de Madrid y el Canal de Isabel II, que deben ser tenidos muy en cuenta para la redacción y aprobación de los proyectos de cada ámbito o unidad de ejecución.

Una vez aprobados los proyectos de urbanización por parte del Ayuntamiento, se podrá proceder al inicio de las obras de urbanización de cada uno de los ámbitos.

¿Cuándo comenzarán a construirse las viviendas?

Con carácter general, las obras de edificación no pueden comenzar hasta que finalicen las obras de urbanización y tenga lugar su recepción por parte del ayuntamiento. El ayuntamiento certifica provisionalmente en ese momento su adecuada ejecución.

Con la recepción, el 76,56% del suelo de Madrid Nuevo Norte pasará a ser de titularidad pública, lo que incluye todas las calles, parques, infraestructuras, parcelas para equipamientos y de cesión obligatoria.

Una vez recibida la urbanización, se pueden emitir licencias de primera ocupación para las viviendas finalizadas.

No obstante, hay varios supuestos que pueden adelantar la construcción de edificios:

-Existe una figura que permite adelantar dicha edificación de viviendas, oficinas y otros usos: el ayuntamiento puede suscribir convenios de ejecución simultánea con una o varias Juntas de Compensación. Estos acuerdos permiten comenzar la construcción de edificios, siempre y cuando el ayuntamiento considere suficientemente avanzadas las obras de urbanización para garantizar unas condiciones adecuadas para ser habitadas, establezca una condiciones y compromisos de conservación de las obras ejecutadas y reciba los avales necesarios para garantizar la ejecución de las partes de la urbanización pendientes de finalizar.

-Desde la modificación de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2018, también es posible la recepción parcial de la urbanización por parte del ayuntamiento, en el caso de parcelas o grupos de parcelas que puedan considerarse funcionalmente autónomas. En dichas parcelas podrían emitirse licencias de obra y de primera ocupación, independientemente de la evolución del resto de obras de urbanización.

-En el ámbito de Las Tablas Oeste, las obras de edificación podrían iniciarse a finales de 2020 o principios de 2021, por tratarse de un área ya urbanizada.

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